城市更新中的沉重负担与优势竞争力是什么？资本进入城市更新市场的盈利点和风险点是什么？湾区城市更新是否存在共性模式？城中村真的是毒瘤吗、是拆还是改建？在地方政府、城中村与大型开发商的三方博弈的逻辑、策略有何不同？著名的冼村八年僵局是如何形成的又如何破局？

在大湾区蓬勃发展的趋势下，土地金融与城市的融合发展作为城市建设中的重要环节，面临着一系列的复杂问题。在此背景下，“高金-瑞威大讲堂”之“粤港澳大湾区土地金融创新专题研讨会”近日在广州举办。

7月31日，“高金-瑞威大讲堂”（广州站）之“粤港澳大湾区土地金融创新”专题闭门研讨会圆满举办。

本次研讨会由上海交通大学上海高级金融学院与瑞威资本联合发起，广州大学不动产研究院、《中国不动产法研究》期刊以及中顺易资本联合协办。众多大咖嘉宾莅临会议现场，基于粤港澳大湾区的蓬勃发展浪潮，共同探讨城市更新与不动产资本市场的相关专业话题。

出席研讨的嘉宾包括上海交通大学上海高级金融学院副院长潘杰、广州大学不动产研究院院长刘云生、广州市住房和城乡建设局政策法规处处长周蓓、广州银行南沙自贸区分行副行长姚鹏、广东省地产商会执行会长黄朝辉、方圆集团旗下湾区智慧城市更新集团董事长黄文波（原广州市国土资源和房屋管理局副局长）、富力集团南方战略发展中心副总经理张俊杰、广州乡村振兴控股集团有限公司总裁毛杰、越秀证券控股有限公司执行总裁彭浩彪、粤港澳大湾区企业家联盟秘书长王寿群、广东省“三旧”改造协会监事长龚军伟、瑞威资本联席董事会主席成军等。

嘉宾致辞

上海交通大学上海高级金融学院副院长潘杰在致辞环节表示，高金是中国的世界级金融学术先锋，瑞威资本是中国首家在境外上市的私募管理公司，我们发起这一平台的目的就是为了联手打造不动产金融的智库平台，帮助不动产二次飞越与转型升级，促进不动产业与金融业的融合健康发展，从而推动中国经济的现代化体系建设，让我们的不动产业与金融业都能够立于世界潮流的顶端。

面对大湾区的远景规划，潘院长指出，大湾区的土地市场无疑将是明显的受益者，但如何才能运用金融创新手段拓展土地市场改革，如何才能让土地金融创新更好地服务实体经济？这些问题正是我们今天邀请众多嘉宾到场研讨的原因，也希望我们的探讨能启发这个行业更好地向前发展。

“城市更新与不动产资本市场”主题演讲

广州市人民政府法律顾问、广州大学不动产研究院院长、民商法学科带头人刘云生教授在“城市更新与不动产资本市场”的主题演讲中指出，城市更新具有大需求大规模大市场的显著特点，国务院常务会议在今年六月刚刚部署城镇老旧小区改造试点，预计资金投入额度将达到4万亿。如此巨大的市场，需要创新的投融资机制，中央也鼓励以市场化的方式吸引社会力量参与。除政府投入外，消费者、银行、投资方也都以不同的诉求加入到城市更新市场中。

围绕研讨会的核心问题，刘教授也指出，城市更新与不动产资本市场具有显著的盈利点，包括土地增值、配套成熟、持续力强的新产业链以及资本化+证券化等证券化运作带来的空间大、路径宽且种类多的不动产金融产品的生产与再生产。但也有明显的风险点，比如信息不对称所引致的不确定性以及辨识能力的不确定性，限制行为人的选择集合。

同时，刘教授也客观的指出，稳中求“利”“试点”等政府行为偏好、限价限购的政策风险以及法律风险、农村经营性建设用地入市滋生的泡沫带来的市场风险等，均是城市更新与不动产资本市场需要正视的风险点。此外，刘教授基于“城市更新与不动产资本市场——冼村僵局”、“社会资本理论与城市更新——东莞和局”两个典型的大湾区城市更新案例，从理论模型、利益空间、各方博弈、交易成本、立法动向、历史成因与现实困境等专业维度全面的解读了城市更新与不动产资本市场。

“资本进入城市更新市场的盈利点和风险点”圆桌讨论

本次研讨会圆桌讨论环节的议题是“资本进入城市更新市场的盈利点和风险点”，也是继刘云生教授主题演讲后的围绕城市更新这一话题的深入性探讨，在粤港澳大湾区企业家联盟秘书长王寿群的主持下，来自政府、机构、企业、社团、高校的十几位专业人士纷纷发表观点。

围绕讨论议题，嘉宾们从城市更新政策、重大改造工程的审批、土地金融创新、土地融资、城乡更新、债务重组、三旧改造经验分享、土地金融发展路径以及境外地产金融运作为大湾区带来的借鉴等多个维度切入，进行了全面深入的分享与讨论。城市更新充满前景、利润空间大，所以参与主体非常之多，但对于城市更新要理性看待，资本进入城市更新要对城市更新的每个阶段都有清楚的了解。以广东省为例，同样的项目，在各地面对的政策都不同，就算在广州，各区在操作的流程上也有差异。城市更新的项目开发与收益的跨度都比常规项目更长，在时间把握上难度很高，为了合理的规避风险，嘉宾们建议必须吃透政策、设置必要的法律过滤手段。

同时，地方政府也在积极引导并鼓励整体的土地更新与增长升值，并推出了类似“产业投资+城市更新+乡村改造”三者结合的新模式， 而越秀、保利等大型开发商都在创建城市更新改造基金，将产业与城市相融合作为发展思路。此外，地方银行也已启动与知名私募基金的合作探索工作，以私募的形式介入三旧改造项目，而且目前在城市的三旧改造的前端也可以从银行来取得融资。

本次粤港澳大湾区土地金融创新专题研讨会是瑞威资本联合交大高金推出“高金-瑞威大讲堂”后的第四次专业研讨，后续“高金-瑞威大讲堂”还将以地产金融为基础，不断围绕国家热点、行业热点与区域热点展开研讨，持续打造不动产金融智库平台，为整个行业的发展添砖加瓦，贡献专业认知。