由上海交通大学上海高级金融学院与美国康奈尔大学约翰逊商学院联合主办的“2018中国地产金融峰会暨全球资产配置和证券化论坛”近日在上海盛大举行。

其中“资产证券化与REITs”专题讨论邀请了业界领袖、知名专家等众多重量级嘉宾做客，并由阳光证券化基金总经理、锦域资本副董事长杨冀川担任主持。聚焦地产金融化时代背景，以资产证券化与REITs为主线，为处于改革创新中的房地产行业带来前瞻性思考，促进房地产金融更加健康、稳定地发展。

杨冀川【阳光证券化基金总经理、锦域资本副董事长】

中国资产证券化的发展要关注买方市场

资产证券化这一金融产品本身是能给实体经济注入血液并让其流动起来的有效工具。而资产证券化需要关注四个层面的问题：

一是政策层面，包括政府的态度、监管的态度和整个市场在该领域的指引；二是法规框架体系能否有足够的基础设施来支持，包括财务和税收等等；三是中国资本市场是否提供了一个可自由交易的平台；四是资本市场的参与者，包括买方、卖方还有中间的服务机构等。

现在，资产证券化在中国还没有得到充分发展，可能有多种原因，我今天想主要讲其中两个原因：其一就是缺乏足够多的机构买方。在整个中国资本市场都没有形成有规模的机构买方，80%左右的投资者依然以零售为主；其二是在中国的资本市场尤其是债务资本市场中，没有形成一支有规模的、专业性很强的、有深度行业相关经验的职业投资者和资产管理者。

“地产行业+资产证券化”这种模式今后会非常活跃。我认为要在中国资本市场真正发展商业地产资产证券化，咱们广大从业人员更多的还是要关注买方市场，包括多样化、专业化的基金，以及以保险资金为主的机构资金、机构投资者的参与。

目前中国资本市场始终没有把买方市场做起来。原因之一是国内市场还没有成建制的专业化专门化的职业投资者和资产管理人队伍。以这样一支队伍，再加上以买方机构为主力军的成规模的资金的参与，我国的商业地产资产证券化市场在今后的几年才有可能得到发展。

朱平【上海瑞威资产管理股份有限公司创始合伙人、董事、首席执行官】

中国的资产证券化之路充满希望

中国的REITs对大部分中国企业或者想要融资的机构来讲，就是一个美好的中国梦。而对于不良资产的资产证券化，更是看得见摸不着碰不得。因为整个不良资产资产证券化现在只限于金融机构，其他比如私募基金、资产管理公司、证券公司都无法做不良资产的资产证券化。

但中国的资产证券化之路，中国未来的REITs市场还是充满希望的。对于中国的资产证券化，尤其是REITs，有两点最为重要。

一是我们不能简单的把REITs理解为融资手段而是产业整合最重要的工具。实际上它核心的内容还是其本身的资产，通过REITs这样的金融工具能够把一个产业和行业整合。作为管理公司，要深耕到产业本身，不管是物流地产、商业地产还是办公地产，要把它真正的价值挖掘出来，做好这样的准备。

二是未来中国的资产管理市场需要更多的资金进来，这也是我们最大的机会。未来的市场更多的是机构资本，这些机构资本的管理人要能把市场上的散户，或是想通过稳健回报获得长期收益的投资人拉到机构中来，并让机构成为资本。

杨欣【旭辉集团执行董事、副总裁、财务中心总经理】

紧扣房地产+的核心，做细分领域的巨人

跟国外不同，国内做资产证券化，绝大部分是出于融资的考虑。现在做CMBS，一看期限，二看杠杆率。从期限来说，现在对优质资产的CMBS会做到八到十年；从杠杆率来说，它在募资用途上要比金融机构特别是银行宽松很多。

其实投长租公寓的逻辑和投REITs差不多，既看当期分红，也看未来资产的升值。而在中国良好的政策环境下，税收、长期资金的成本以及土地政策可能是限制长租公寓盈利的三个核心矛盾。但基于政策优势，国家可能会出台一些政策鼓励创新，从而帮助细分行业走的更远更稳。

如今，房地产已经在转型。如果能用大资的思维结合起来运作，扣紧房地产+的核心，细分行业中仍能造就很出多巨人，在下一轮发展中抢得先机。

陈世亮【新加坡证券交易所（上海）总经理】

新加坡证券交易所REITs市场发展为何名列前茅？

REITs市场是新加坡证券交易所最强的一个板块，目前新加坡证券交易所的房地产投资信托中心有43支REITs，市值大概650亿美金。为什么它能发展得那么好呢？

首先新加坡金管局给予了很大支持。其次新加坡具有国际化的性质，40%的上市公司来自海外。再次是股息回报率高，整个REITs市场里股息回报率是6%。所以良好的资产、税收透明度，再加上高额的股息回报率，新加坡证券交易所的REITs市场就在亚洲名列前茅。

中国是个大市场，极具潜质，REITs的路程也在走。而另一个非常重要的区域就是东盟，因为贴近中国，所以东盟的发展也跟中国息息相关。医疗板块再加上REITs，在东盟这一区域值得探讨。

顾功耘【上海市锦天城律师事务所主任】

资产证券化和REITs将是一片蓝海

现在做房地产投资信托业务，有三大风险值得关注：

首先是涉及到诚信的风险。在项目设计的过程中，尤其是融资一方的基本资料、情况以及公司的业务发展究竟是处于怎样的状况，必须要客观地进行反映。

其次是法律技术风险。在最后设计的合同、法律文件，在分配权利义务责任时是不是真正达到了科学性、合理性以及合法性。

最后也是最大的风险，即政策和法律的风险。因为政府对一系列的金融创新活动并不十分了解，因此对于金融行业，或房地产行业的金融创新，相关的政策以及法律供给始终很难到位。

此外，政府还有一只看得见的手，闲不住的手，经常调控。所以房地产行业、金融行业、包括法律界，大家更需多多讨论形成共识，向政府不断建言献策，从而促进政府尽快出台相关规定，来解决法律政策的供给不够。

但我还是相信资产证券化和REITs是一片蓝海，并且在未来几年，市场将会越来越发挥决定性作用，政策也将不断走向完善。

谢芳【前普洛斯金融中国董事会主席兼首席执行官、前普洛斯集团首席财务官】

中国的REITs大有可为，前景无限

地产本身是一个重资产业务，融资是它可持续发展的重要因素。而普洛斯的操作，确实和现有的中国地产运作者很不同。

首先我们是看整个生命周期在不同层面是怎么运作融资、持续发展的，其次会考虑以多大的自有资金量跷动多大的盘子。所以普洛斯的资本运作是比较全方位、多方式、多币种的，而且是全球性的统一考量配置。

此外，我很看好中国。虽然从政策的研究、制定到最后实施，是个漫长的过程；但我觉得中国一定会有突破，只是这个REITs和其他国家的REITs可能会有所不同。再从地产角度来讲，地产需要资金，从整个产品生命周期来看，以各种方式融资，增加可支配的管理资金量，才能获得可持续发展。