随着近期美元的强势走高，市场对于美联储12月加息预期的持续升温，美联储声明中开始出现“就业市场持续强劲”、“经济活动自上半年来有所复苏”、“通胀水平有所提升”等“积极“信号。面对中国企业海外资产配置的持续火热，美国经济的复苏是否能带来更好的跨境投资机会？中国家族企业该如何管理家族财富？

2016年11月21日，主题为“跨境投资与海外资产配置展望“的SAIF金融E沙龙在上海如期举行。美国国际集团（AIG）董事总经理、首席经济学家莫恒勇博士表示看好美国经济未来的发展，他指出，在美国经济向好的背景下，美国住宅市场和商业地产市场都存在上涨空间。此外， SAIF金融学副教授吴飞作了题为“中国式家族投资解决方案“的主题演讲，他指出，伴随着越来越多的中国实业企业转向金融投资，家族投资平台也将逐渐增多，了解家族投资的解决方案对于高净值人群而言十分重要。本次活动由SAIF EDD战略合作副主任南军主持。


涨涨涨 ！全美住宅和商 业 地 产

美国国际集团（AIG）董事总经理、首席经济学家莫恒勇博士在题为“海外资产配置-美国房地产和商业地产投资展望”的主旨演讲中，首先表达了对于美国经济前景的看好，他预计，美国明年经济增速将达到2.2%，远高于过去七年来的增速。他认为，特朗普及其新政府可能实施的降低企业税率、加大基础设施建设等措施都将成为促进美国经济增长的强劲动力。


受此影响，美国的房地产市场也将继续上涨势头。“往后几年全美平均房价可以涨5个点左右。”莫恒勇博士开门见山指出，近几年中国买家在美国住宅市场的活动十分活跃，根据咨询公司Rosen预计，2016~2020年，中国投资者到美国购买住宅地产的金额将达1600亿美元，而到2025年，还将以每年500亿美元的速度递增。这在一定程度上推高了美国住宅市场的价格。

除了外部因素外，美国国内的市场需求是支撑住宅市场的主要原因。莫恒勇指出，从短期需求而言，美国劳动人口工资上涨对于购房者申请房贷提供了支撑短期需求的基础。而美国人口结构的变化、购房者年龄的年轻化、劳动市场好转、住房支付指数的提升是住宅市场上涨的中长期支撑。“尽管在金融危机后出现了大量空置房屋，但经过多年消化，空置房屋已降到90年代末的低点，但房屋建设的开工量仍较低。”莫恒勇指出，尽管短期需求疲软，但长期而言，美国住宅市场将有年均5%的增长。

对此，有现场观众提出疑问，作为家庭个人而言，澳洲、日本、美国哪一国家的房产更适合投资保值增值？莫恒勇博士认为，对于个人而言，首先应根据个人需求，其次应选择能够获得相对更多信息的国家进行投资。

在谈及商业地产投资时，莫恒勇表示，近年来中资在海外投资商业地产也呈现逐年上升的趋势，截至今年上半年已达86亿美元。“中资在海外投资最多的商业地产为工业地产和酒店。”莫恒勇介绍说，美国商业地产主要分为出租公寓、零售、工业、酒店和写字楼。由于商业地产的买家主要来源于机构投资者，在金融危机过后，商业地产价格出现了大幅上涨，“尽管美联储未使用‘泡沫’一词，但仍形容商业地产价格‘扭曲’。”莫恒勇预计，今后几年出租公寓、写字楼的投资增速将出现下滑，工业地产增速也将放缓。

对此，有现场观众提出，在美国商业地产市场租金回报率下跌、房屋市盈率较高的情况下，如果未来收益回报趋同，房价下跌还是租金上涨来弥补与标普500指数的对比问题，莫恒勇预计，租金和房价均在调整过程中，未来价格增速的下调速度要比租金上涨的下调速度更快

警惕市场风险！商业地产投资的必修课

然而，在买买买的背后需要警惕各种市场风险，莫恒勇博士指出，首先是汇率风险，近期人民币汇率持续下跌，美元走强，对于海外投资带来较大影响。

其次是利率风险。莫恒勇博士认为中国国内的利率在短期内不会提升，对于投资不会产生重大影响。

第三是地产市场的周期性风险。

第四，公司流动性风险。莫恒勇博士表示，中国企业在国内使用较高的杠杆，一旦在国内发生资金链断裂问题，可能需要将国外的优质资产低价变卖，造成重大损失，因此，要警惕公司的财务结构和流动性结构。

第五，经营风险。“任何资产都需要合理经营，好的资产会变坏，坏的资产也可能变好。”莫恒勇博士表示，投资海外地产后，需要有效的海外管理团队进行资产经营，否则可能由于经营不善导致资产贬值。

最缺CIO！中国式家族 财 富管理

在SAIF金融学副教授吴飞带来关于“中国式家族投资解决方案”的主题演讲中，作为长期研究家族财富管理的资深学者，吴飞教授在演讲中重点针对中国的超高净值人群如何管理家族财富进行了分析。


“近年来的一个明显趋势是实业逐渐转向金融投资。”吴飞教授指出，中国家族企业转型到金融往往采取两种方式，一是通过企业平台进行操作；二是在企业之外建立独立的家族投资平台进行投资。

针对第二种方式，吴飞表示，家族投资应该考虑三个目标的综合平衡，即要做到长期资产的稳定增值、有可预期的现金流以及降低税负和费用。“由于与机构投资相比，家族投资受到更少的监管和投资限制，在这样的背景下，催生出了以投资为主要功能的‘家族办公室’。”吴飞表示，目前国内家族办公室有两种形式，一种是单一家族拥有的私人投资平台，所有资金均来源于创建者家族；另一种是联合家族办公室，由机构为企业家或家族办公室提供服务。

他指出，在私人投资平台的基础上，可采用外包模式、MOM/FOF模式、机构模式和投资公司模式。投资模式的选择受到管理资产的影响，规模配置的功能种类也随之变化。目前在中国使用较多的是FOF模式，通过母基金投入各个小的子基金，实现投资组合多元化。相较于投资一体化的投资公司模式需要具备资产配置、投资经理的尽职调查、证券分析和组合管理、直接投资、组合报告和分析以及风控管理等核心功能，家族办公室在FOF模式中并不涉及具体证券分析和组合管理功能。

吴飞同时指出，目前，CIO是家族办公室最缺乏的人才。“CIO在家族办公室中既是翻译家的角色，又是联络员的角色。”他解释说，CIO帮助家族从个人的理念和目标翻译成可执行、具体化的投资策略，同时CIO还充当家族办公室和金融市场的联络者，时刻掌握市场的动态。吴飞表示，目前，家族办公室在我国还处于新生阶段，仍由个人判断决定投资策略，尚未形成机构化，即由流程进行导向的投资策略。“家族办公室发展的高级阶段有非常好的治理架构，多元化，成体系的风险管理。在此基础上转化成为可以服务多个家族的真正的联合家族办公室”吴飞教授表示，机构化也是家族办公室未来发展的方向。

在现场，有观众针对中国高端家族财富管理市场业态、中国家族办公室从产品销售走向家族顾问的周期提出了疑问，吴飞表示，未来高端家族财富管理机构的模式会发生一些改变，“每一个机构都应在自己的优势上立足并增强客户黏性，满足客户在其他地方获得的需求。”他最后指出，国内机构搭建海外服务平台的最好方式是合作。